Impuesto de compra: vivienda nueva en Israel

Qué es el impuesto de compra y cuándo se paga

El impuesto de compra (mas rechisha) es un impuesto único que se cobra a quien adquiere derechos inmobiliarios en Israel, incluidos los compradores de una vivienda nueva a un promotor. Se paga a la Autoridad Tributaria de Israel y depende del precio del contrato y de su situación personal como comprador: si esta será su única vivienda, si ya posee otra propiedad y si es residente israelí.

Tenga en cuenta que el impuesto de compra no forma parte de los pagos al promotor y nunca está incluido en el precio anunciado de un proyecto. Es un gasto aparte que conviene presupuestar con antelación, junto con los honorarios legales, los costos de la hipoteca, las mejoras y los gastos de mudanza. Planificarlo desde el principio le evita una sorpresa desagradable en la etapa en la que cada shekel cuenta.

El mecanismo de tramos: un impuesto progresivo

El impuesto de compra israelí es progresivo: el precio de la vivienda se divide en tramos, y cada porción del precio tributa solo a la tasa fijada para ese tramo. En términos prácticos, aunque el precio supere el umbral de un tramo, la tasa más alta se aplica únicamente a la porción que excede el umbral, no al monto total. Como resultado, la tasa efectiva sobre la operación completa es casi siempre inferior al tramo máximo que usted alcanza.

Los montos de los tramos se actualizan cada cierto tiempo, por lo general una vez al año, así que tiene poco sentido memorizar cifras que escuchó o leyó en el pasado: los números vinculantes son los que publica la Autoridad Tributaria en el momento de su operación. Más adelante en esta guía explicamos exactamente dónde consultar los tramos vigentes y cómo estimar por adelantado el impuesto previsto.

Vivienda única, propiedad adicional y residentes extranjeros

La distinción más significativa en el impuesto de compra es entre quienes compran una vivienda única y quienes compran una propiedad adicional. Si la vivienda que adquiere será su único hogar, se beneficia de tramos especialmente favorables y, dentro de cierto rango de precios, es posible que en la práctica no pague nada. En cambio, quienes ya poseen una vivienda y compran otra —ya sea para vivir en ella o como inversión— pagan considerablemente más, desde el primer shekel del precio.

Los residentes extranjeros, por regla general, no tienen derecho a los tramos favorables de vivienda única, incluso cuando la vivienda es su única propiedad en Israel, y tributan según los tramos más altos. Los nuevos inmigrantes (olim) y los residentes retornados cuentan con regímenes y beneficios separados, cuyas condiciones han cambiado más de una vez a lo largo de los años. Si pertenece a uno de estos grupos, verifique las reglas vigentes con un abogado o asesor fiscal antes de comprometerse.

Quienes mejoran de vivienda: el plazo para vender la actual

¿Qué ocurre cuando usted posee una vivienda y compra una nueva para reemplazarla? La ley reconoce esta situación intermedia: quienes mejoran de vivienda pueden ser tratados como compradores de vivienda única a efectos del impuesto de compra, siempre que vendan su vivienda actual dentro de un plazo fijado por ley. La duración de esta ventana ha cambiado varias veces en los últimos años, y al comprar sobre plano a un promotor a veces existen arreglos especiales vinculados a la fecha de entrega, un punto que vale la pena aclarar con precisión con su abogado.

Si la vivienda actual no se vende dentro del plazo, la liquidación se actualiza retroactivamente a los tramos de propiedad adicional, más diferenciales de indexación e intereses. Conviene construir con antelación un calendario de venta realista en lugar de dejarlo al azar o para el último momento.

Comprar vivienda nueva a un promotor: qué cambia

Cuando compra una vivienda nueva a un promotor, el precio del contrato incluye el IVA, y ese es también el precio sobre el que se calcula el impuesto de compra. En otras palabras, el impuesto se computa sobre el precio total con IVA incluido, no sobre el monto sin IVA. Además, los extras y mejoras acordados como parte de la operación de compra pueden sumarse al valor de la vivienda a efectos fiscales, por lo que conviene entender de antemano cómo se presentan los adicionales en el contrato.

Otro punto importante es el momento: la obligación tributaria nace al firmarse el contrato de compra, incluso si compró sobre plano y la entrega está a años de distancia. Los plazos de declaración y pago corren desde la fecha de la firma, no desde la entrega de llaves, y es una consideración que debe incorporar a su planificación de flujo de caja.

Declaración y pago en la práctica

Una operación inmobiliaria debe declararse a la Autoridad Tributaria dentro de un plazo breve fijado por ley desde la fecha de la firma. Hoy la declaración se hace en línea y, en la mayoría de los casos, la presenta el abogado que gestiona su operación, incluida una autoliquidación del impuesto de compra: un cálculo que usted declara (a través de su abogado) y que la autoridad tiene derecho a revisar.

La declaración o el pago fuera de plazo pueden generar diferenciales de indexación, intereses y sanciones, así que asegúrese de aclarar con su abogado quién es responsable de presentarla y cuál es el calendario exacto. Guarde copias de la declaración y de los comprobantes de pago: los necesitará más adelante, por ejemplo, al inscribir la titularidad de la vivienda a su nombre.

Dónde consultar cifras vigentes y cómo planificar

La Autoridad Tributaria de Israel publica los tramos vigentes del impuesto de compra en gov.il y ofrece un simulador público —una calculadora del impuesto de compra— que estima el impuesto previsto según los detalles de la operación y su situación personal. Es la herramienta que debe abrir antes de firmar, y de nuevo antes del plazo de declaración.

• Ejecute el simulador de la Autoridad Tributaria con el precio completo de la vivienda, incluidos el IVA y los extras.
• Incluya el impuesto de compra al calcular el capital propio que necesita, junto con los demás costos de la operación.
• Si posee una vivienda actual, organice su calendario de venta en torno al plazo que fija la ley.
• En situaciones complejas (herencias, donaciones, residencia extranjera, aliá), consulte a un abogado o asesor fiscal antes de firmar.

Antes de decidir

Esta guía busca darle una visión general de cómo funciona el impuesto de compra al adquirir una vivienda nueva; no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. Los tramos, las reglas y los beneficios cambian cada cierto tiempo, y cada operación tiene sus propias circunstancias, así que antes de decidir verifique las cifras vigentes en el sitio de la Autoridad Tributaria y consulte a profesionales cualificados.

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